En tiempos de incertidumbres, burbujas y sobreprecios, la clásica opción de inclinarse por la casa propia no parece ser tan clara como de costumbre. A veces esperar, y alquilar, puede ser la mejor solución.
Si hay algo que ha aprendido la familia tipo en el mundo desarrollado después de la crisis inmobiliaria, es que no siempre conviene comprar una vivienda. Acceder a la casa propia es un objetivo casi universal y una meta buscada con ansiedad por la gran mayoría de los jóvenes al iniciar su vida independiente, salvo en algunos países donde la gente prefiere alquilar toda su vida.
Pero no es menos cierto que hay que saber cuándo conviene comprar. En efecto, como en cualquier inversión, el timing es fundamental. Españoles y norteamericanos se han dado cuenta que, en plena burbuja inmobiliaria, adquirieron en manada sus casas a precios récord, en la gran mayoría de los casos malgastando los ahorros de toda una vida. Es que, tentados por las bajas tasas de interés y el marketing, se endeudaron para tener una casa mejor. Pero quien invirtió el 20% del valor de la propiedad con sus ahorros y tomó un crédito por el saldo, hoy, con los precios deprimidos, sabe que ese ahorro que tanto le costó juntar no existe más y que a su vez debe más de lo que vale su casa. Como cualquier inversor novato bien sabe de entrada, tener financiamiento barato no siempre garantiza las buenas inversiones, en especial cuando los precios están en su récord histórico.
Desde ya que hubo millones de casos particulares en la explosión de la burbuja en el mundo desarrollado, que no respondieron a esta regla general. Pero en promedio, la mayoría de los españoles, americanos e irlandeses perdieron el capital propio que habían invertido en sus casas y hoy solo tienen pasivos impagables.
En Argentina, las viviendas ya han alcanzado su techo histórico en materia de precios. Valen un 50% más que en la convertibilidad, en dólares, y a mi juicio esa realidad ha venido para quedarse. La falta de alternativas de inversión, las bajas tasas de interés en el mundo y la predilección de los inversores por activos reales, es algo que seguirá presente en nuestro medio por un tiempo. Mientras la economía siga creciendo de la mano de los altos precios de los commodities, quien disponga de ahorros optará por resguardar, al menos parte de su capital, en ladrillos que mayoritariamente irán a la renta. Por otra parte, la inflación también es una variable macro que difícilmente se controle en el corto plazo, y con ella, acceder a créditos hipotecarios masivos seguirá siendo algo muy difícil.
Desde ya que el gobierno podría impulsar subsidios para generar líneas de hipotecas a tasas negativas, como ocurre puntualmente en Córdoba. Pero la pregunta es si tiene sentido, en especial para la clase media, tomar ese tipo de créditos u otros a tasas de mercado (que también son negativas), cuando las propiedades están tan caras, o si conviene alquilar. La respuesta no es obvia ni evidente. Recordemos de nuevo lo que le ocurrió a los jóvenes españoles que hoy rezan para no quedarse en la calle.
Ser dueño es mejor que no serlo. Eso es obvio. La gran pregunta es cuándo comprar y la respuesta es: convendrá hacerlo cuando los precios justifiquen la decisión, no siempre ni en cualquier momento. Los jóvenes, ansiosos por independizarse, buscan un techo propio, naturalmente. Pero deben ser conscientes que la decisión de pasar de inquilinos a propietarios debe ser evaluada como una decisión de inversión, racional y meditada. La economía tiene sus ciclos, los precios de los activos (incluyendo a los inmobiliarios) suben y bajan en el tiempo y las ansiedades personales a veces no se condicen con la realidad que nos impone el mercado.
Por eso debemos ser prudentes en el manejo de nuestros ahorros y no malgastarlos cuando los precios están por las nubes. Alquilar o comprar es la pregunta eterna del real estate. La respuesta no es siempre la misma y depende de cada realidad, individual, social y macroeconómica.
Nada nos lleva a pensar ni que los precios de los inmuebles vayan a bajar en el corto plazo, ni que vaya a reaparecer un sistema hipotecario sustentable o de leasing, como ocurre por ejemplo en Chile. La alta inflación impide esto último y las bajas tasas de interés vigentes en el mundo determinan lo anterior. Este paradigma, a mi juicio, se mantendrá. Mientras tanto, seguirá apareciendo oferta de propiedades nuevas para alquilar, a precios que procurarán acompañar a la inflación, pero que hoy son históricamente muy bajos.
En el pasado una propiedad rendía el uno por ciento mensual. Hoy rinde menos de la mitad. En lugares donde se ha construido mucho, con obras financiadas por inversores y en barrios en los que aun hay pocos residentes, los alquileres son muy bajos producto de la sobreoferta.
Quizás lo más racional sea aprovechar esa circunstancia. La gente tiende a pensar que alquilar es tirar la plata mientras que pagar intereses por un crédito es algo racional. Si además la tasa es negativa, mejor aún. Pero no se puede soslayar la variable precio del activo, y menos aun en un contexto como el actual. Mi recomendación es que todo aquel joven que esté dudando entre comprar su primer departamento o seguir alquilando, evalúe la decisión racionalmente, y sin ansiedades. Comprarse una casa es una inversión y en esa materia, el timing es lo que manda.
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